Koupili dům, aniž by se podívali do jeho sklepa. Když ho po několika dnech otevřeli, nevěřili vlastním očím

Pořízení vlastního domu bývá jedním z největších kroků v životě. Manželé ze středních Čech si vysněnou nemovitost prošli opravdu důkladně, jen sklep nechali být – prý se do něj podívají později. Když po několika dnech od převzetí klíčů konečně odemkli dveře do podzemí, přišlo vystřízlivění.

Dům vypadal na první pohled velmi slušně. Opravená fasáda, plastová okna, kuchyň po rekonstrukci. Při prohlídce byl sklep zamčený s tím, že majitel zrovna nemá klíče. Kupující to nijak nehrotili, brali to jako vedlejší prostor na uskladnění věcí. Netušili, že právě tam se skrývá hlavní problém.

Když po několika dnech dveře otevřeli, vyrazil proti nim těžký zatuchlý vzduch. Na stěnách tmavé mapy, omítka se drolila mezi prsty a podlaha byla citelně vlhká. Měření ukázalo relativní vlhkost přes 90 %. To už je hodnota, při které se plísním opravdu daří – a nejen jim.

Skrytá vlhkost jako časovaná bomba

Nešlo jen o vzhled. Vlhký sklep často znamená potíže s hydroizolací základů, tedy s vrstvou, která má bránit vodě z okolní zeminy pronikat do konstrukce. Pokud izolace nefunguje jak má, voda se začne pomalu dostávat do zdiva a vzlíná vzhůru. Říká se tomu kapilární vzlínání a dokáže potrápit celý dům.

Podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků patří nadměrná vlhkost k nejčastějším závadám starších staveb. Sanace – tedy odborné řešení problému – může stát desítky i stovky tisíc korun. Záleží na rozsahu poškození a zvoleném postupu, někdy se částky šplhají opravdu vysoko.

Manželé si proto pozvali stavebního technika. Ten během kontroly zjistil, že kolem domu chybí funkční drenáž. Právě drenáž má odvádět spodní vodu pryč od základů, jinak se drží u stěn a tlačí na konstrukci. A to je přesně to, co se tady dělo.

Ukázalo se také, že při předchozí rekonstrukci bylo vlhké zdivo zakryto sanační omítkou. Ta sice na pohled vypadá hezky a nějakou dobu drží, ale samotnou příčinu neodstraní. Spíš ji schová. A časem se problém objeví znovu – někdy ještě výrazněji.

Co říká právo a na co máte nárok

Občanský zákoník prodávajícím ukládá povinnost upozornit na skryté vady. Skrytou vadou se rozumí taková, kterou při běžné prohlídce nelze odhalit. Pokud o ní prodávající věděl a zamlčel ji, kupující může žádat slevu z kupní ceny nebo i odstoupit od smlouvy.

Právníci z realitní oblasti ale upozorňují, že rozhodující jsou důkazy. Je potřeba prokázat, že vada existovala už při převzetí domu. Pomůže znalecký posudek, fotografie, měření. Soudy také zohledňují, zda si kupující nemovitost prověřil dostatečně. Kdyby byl sklep při prohlídce přístupný, možná by k celému sporu vůbec nedošlo.

Data Českého statistického úřadu ukazují, že mimo velká města tvoří starší domy víc než polovinu prodaných nemovitostí. U těch je riziko technických problémů vyšší, to je prostě fakt. Přesto řada lidí podcení technickou inspekci před koupí – i když stojí jen zlomek ceny samotného domu.

Jak podobné situaci předejít

Odborníci radí postupovat systematicky a nenechat se tlačit časem. Ještě před podpisem smlouvy by měl dům projít nezávislou kontrolou. Ta zahrnuje nejen měření vlhkosti, ale i kontrolu střechy, rozvodů nebo základů. Zkušený inspektor si všimne i zásahů, které mají něco zakrýt.

• Trvejte na zpřístupnění všech částí domu, sklep i půda nejsou výjimkou.
• Vyžádejte si dokumentaci k proběhlým rekonstrukcím.
• Zvažte odborný posudek, i když prodávající spěchá a tvrdí že není čas.

V tomto případě vyšly práce na odvlhčení a novou izolaci zhruba na 350 tisíc korun. Část peněz se manželům podařilo získat zpět soudní cestou, spor se ale táhl skoro dva roky. Místo klidného začátku nového bydlení přišly starosti, nervy a další výdaje.

Sklep bývá brán jako něco vedlejšího. Jenže právě tam se často rozhoduje o stavu celé stavby. Stačí jedny zamčené dveře – a z dobré koupě je problém, na který se nezapomíná.

Zdroje: ckait.cz, czso.cz, portal.gov.cz, dtest.cz