Znáte 5 opatření nezbytných k údržbě nemovitosti? Víme, která to jsou

Každý, kdo kupuje nemovitost, ať už pro vlastní potřebu, nebo jako investici, si musí být vědom toho, že kromě pořizovacích a vedlejších nákladů na koupi budou vznikat také další náklady. Patří sem například provozní náklady nebo daň z nemovitosti, ale velkou část tvoří také náklady na údržbu.

Každá nemovitost má přece jen omezenou životnost, a proto musí být pravidelně renovována, modernizována nebo dokonce důkladně rekonstruována, aby vydržela mnoho desetiletí, možná i staletí, a představovala pohodlný domov. Čím pravidelněji jsou tato opatření prováděna, tím příznivější je výsledek hospodaření vlastníků a tím delší mohou být intervaly mezi jednotlivými opatřeními s velkými časovými a finančními náklady. Proto je vhodné se blíže podívat na životnost nemovitostí a na to, jak ji lze prodloužit. Píše Freundin.

Průměrná životnost nemovitostí

Životnost však závisí také na tom, jak dobře je nemovitost udržována, tj. jak pravidelně a jak brzy jsou prováděny renovace, rekonstrukce nebo modernizace. Majitelé mají v zásadě dvě možnosti: Buď považují údržbu nemovitosti za trvalý proces, nebo ji v průměru jednou za sto let zcela zbourají a postaví znovu. První možnost je samozřejmě rozumnější z hlediska zachování hodnoty, tj. při dobré údržbě si nemovitost může dlouhodobě udržet nebo dokonce zvýšit svou hodnotu, což se projeví například ve vyšších příjmech z pronájmu nebo prodejních cenách. Pravidelná údržba by proto měla být plánována s předstihem, a to jak z finančního, tak i časového hlediska.

Kdy jsou která opatření rozumná nebo nezbytná?

Proto by se mělo každý rok ušetřit přibližně jedno procento hodnoty budovy jako rezerva, aby bylo možné včas financovat nezbytná opatření. Ty by proto měly být při koupi nemovitosti zahrnuty přímo do provozních nákladů. Existují však velké rozdíly v tom, kolik jednotlivá opatření stojí a kdy jsou nezbytná. Základní stavba, takříkajíc „kostra“ nemovitosti, má nejdelší životnost a její renovace znamená velké úsilí, které se vynakládá pouze v případě potřeby, tj. přibližně jednou za sto let nebo před prodejem. Mnoho dalších, menších opatření však lze snadno provést svépomocí – přesto mohou hodnotu nemovitosti výrazně zvýšit. Kromě toho existuje dokonce tzv. povinnost renovovat staré budovy, kterou je třeba za určitých okolností dodržovat. Proto by měl být pro danou nemovitost vypracován plán údržby, který umožní naplánovat opatření, jež je třeba provést, a to tak, aby to bylo časově i finančně smysluplné, a tím se maximalizovala životnost a hodnota nemovitosti. Mohlo by to vypadat následovně, seřazeno od častých po méně časté.

Péče o interiéry

Interiéry jsou to, co vidí obyvatelé nebo potenciální kupující. Pouze obytné prostory, které jsou vizuálně příjemné a prokazatelně funkční, poskytují také požadovanou dobrou atmosféru. I drobná vizuální vylepšení tak mohou zvýšit hodnotu nemovitosti při jejím prodeji nebo pronájmu. Stejně tak se však vyplatí i pro bydlení majitele, aby si nemovitost optimálně přizpůsobil svému vkusu. Na jedné straně je důležitý design a vybavení interiéru a na druhé straně údržba, aby bylo vše čisté a uklizené. Jedná se o průběžné úkoly, tj. úklid a čištění alespoň jednou týdně, vyklízení alespoň jednou ročně a aktualizace fotografií v rámečcích jednou za několik let. Se správnou strategií by se proto údržba interiéru měla stát rutinou, aby se v tomto ohledu nehromadila žádná práce. V opačném případě hrozí, že budou zanedbána jiná opatření.

Renovace interiéru a exteriéru

Toto heslo platí i pro renovační práce. Ty jsou sice méně časté než čistá údržba obytného prostoru, ale přesto jsou poměrně často nezbytné. Například kuchyň a koupelna by se měly malovat přibližně každé tři roky. V obytných místnostech je to nutné každých pět let a venkovní nátěr vydrží v průměru deset let. Přibližně každých 15 let by se měly vyměnit také tapety a koberce. Venkovní dřevěné podlahy mají podobnou životnost jako terasy. V interiéru je třeba dřevěné podlahy po této době alespoň přebrousit, aby získaly nový lesk. Mnoho takových menších renovačních prací můžete v případě potřeby provést sami. Proto se vyplatí neplánovat je všechny najednou, ale například jeden rok tapetovat a další rok obnovovat podlahy. To znamená menší časovou i finanční zátěž.

Vizuální (a funkční) modernizace

Jakmile opatření vyžadují větší úsilí a mají především nahradit staré novým, označují se běžně jako modernizace. Například u pravých dřevěných parket je při správné údržbě nutná kompletní výměna podlahy přibližně po 50 letech. V případě syntetických podlahových krytin se tak může stát po 15 až 20 letech, v případě koberců již po deseti letech. Průměrná životnost interiérových dveří je 40 let. Pokud již vykazují známky používání, lze je opravit, obrousit nebo natřít – v závislosti na materiálu. V pravém slova smyslu se vyplatí také pravidelná výměna oken. V tomto ohledu se neustále vyvíjejí technologie, které zlepšují jejich energetickou účinnost a ochranu proti vloupání. Modernizace se proto doporučuje nejpozději po 40 letech.

Výměna technických zařízení

Ještě rozsáhlejší opatření, která zasahují do struktury budovy, a proto je musí provádět odborníci, začínají přibližně po 30 letech modernizací topného systému. Kdy přesně je to nutné nebo rozumné, však závisí na konkrétním případu, například na typu topného systému, který byl v dané nemovitosti instalován. Jednotlivé technické výměny, například elektrických čerpadel nebo teplovodního kotle, mohou být nutné i dříve, přibližně každých 15 až 20 let. Modernizace technologie budovy se doporučuje nejpozději po 50 letech, ale v případě potřeby je možné přejít na inteligentní dům mnohem dříve. To v konečném důsledku přináší řadu výhod a zvýšení hodnoty. Zhruba po půl století je také ve většině případů nutné vyměnit všechny sanitární předměty a přinejmenším nechat potrubí odborně zkontrolovat.

Komplexnější (základní) renovace

Jak bylo uvedeno výše, základové zdi mají nejdelší životnost. Přesto je třeba v pravidelných intervalech provádět opatření, která zabrání poškození nebo jeho následkům, jako je například růst plísní. Kromě toho mohou být renovační opatření účelná, pokud například zlepší energetickou účinnost budovy. Klíčové slovo: energetická renovace. Obecně se proto doporučuje po 40 až 50 letech zkontrolovat tepelnou izolaci a vnější omítku a v případě potřeby je obnovit. Nová střecha je nutná přibližně po 25 letech u ploché střechy, ale až po 60 až 80 letech u střešních tašek. Nejpozději po 100 letech potřebuje zdivo základní renovaci. V každém jednotlivém případě je třeba zvážit, zda se to vyplatí, nebo zda je lepší demolice a následná nová výstavba. Čím lépe je však nemovitost udržována výše uvedenými opatřeními, tím déle může být obvykle zachována. V každém jednotlivém případě je třeba zvážit, zda se to vyplatí, nebo zda je lepší demolice a následná nová výstavba.

Zdroj: Freundin